FAQs

La gestione di un edificio di condominio dà vita, inevitabilmente, ad una notevole quantità di problematiche che solo attraverso una figura professionale e competente possono essere risolte.
A tal uopo la professione di amministratore di condominio è disciplinata principalmente nel codice civile (artt.1117 a 1139) e da due importanti disposizioni normative: la riforma del condominio (L.220/2012) e la legge sulle professioni non regolamentate (L.4/2013).
L’insieme di norme delinea una figura professionale che deve essere dotata di una stabile struttura organizzativa ed i mezzi adeguati all’incarico, al fine di gestire in modo rigoroso e preciso i fabbricati a lui affidati.

L’amministratore di condominio è il responsabile delle parti comuni dell’edifico cioè quelle definite dall’articolo 1117 del codice civile e dal regolamento di condominio. Egli non ha alcun potere nè rappresentanza in merito alle parti private dell’edificio come i singoli appartamenti. L’amministratore di condominio è nominato dall’assemblea per agire e rappresentare il condominio in loro vece, è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto e può essere scelto tra i condòmini stessi o può essere anche un professionista esterno.

Il primo comma dell’art. 71bis disp. att.ve c.c. indica sette requisiti necessari per la nomina ad amministratore di condominioI primi cinque, dalla lettera “a” sino alla lettera “e”, riguardano l’onorabilità; gli ultimi due (lettere “f” e “g”), attengono alle competenze professionali.
Il codice prevede che possano svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro che:

a) hanno il godimento dei diritti civili.

b) non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni.

c) non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione.

d) non sono interdetti o inabilitati.

e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari.

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Gli amministratori dovranno soddisfare due requisiti fondamentali:

  • aver svolto un corso di formazione iniziale
  • svolgere formazione periodica annuale

Nonostante questa figura si stia professionalizzando sempre più, attualmente non è obbligatoria l’iscrizione a nessun ordine e non vi sono requisiti particolari che si devono possedere per potere svolgere questa attività, a parte, dal punto di vista fiscale, l’apertura della partiva iva.
Quando l’attività dell’amministratore è svolta in maniera professionale e abituale (quindi quando vengono amministrati di norma più condomini) è obbligatorio aprire la partita iva e regolarizzare quindi la propria attività.
Aprire la partita iva è gratuito recandosi presso il più vicino ufficio dell’Agenzia delle Entrate, ma consigliamo sempre di rivolgersi ad un esperto per inquadrare correttamente la propria posizione con particolare riferimento al regime contabile/fiscale.
Vediamo in sintesi gli aspetti fiscali e burocratici principali:

  • Il codice attività (ateco) previsto per l’amministratore di condominio è “68.32.00 – Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi”.
  • E’ possibile intraprendere l’attività di amministratore di condominio in forma societaria.
  • L’amministratore va inquadrato previdenzialmente con iscrizione alla gestione separata dell’INPS.

Al fine di riscuotere coattivamente le quote condominiali l’amministratore può ott ottenere decreto di ingiunzione o avvalersi dell’ordinario giudizio di cognizione. E’ che  evidente che il primo strumento è più conveniente perché meno dispendioso e più veloce, con    con possibilità di ottenere un provvedimento immediatamente esecutivo nonostante   Nel    l’opposizione. Nell’uno e nell’altro caso, il ricorso all’autorità giudiziaria comporta comunque l’anticipazione di una spesa che potrà essere recuperata parzialmente e talvolta  integralmente dal condomino contro il quale si agisce.

La mediazione è l’attività svolta da un terzo imparziale (il mediatore) finalizzata ad assistere due o più soggetti nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia.
Il mediatore, assolutamente imparziale e “super partes“, ha il compito di individuare l’interesse primario delle parti e di guidarle nell’individuazione di un accordo che possa soddisfarle entrambe, con l’auspicio che tale accordo possa costituire la base per una regolamentazione serena e collaborativa di eventuali futuri rapporti tra le stesse.

Il mediatore, così come stabilito dal D.M. 180/2010, è un soggetto che deve possedere un titolo di studio non inferiore al diploma di laurea universitaria triennale o, in alternativa, deve essere iscritto ad un ordine professionale.
E’ inoltre in possesso di una specifica formazione di almeno 50 ore su materie quali ad esempio la normativa in materia di mediazione e conciliazione, la metodologia delle procedure di negoziazione e le relative tecniche di gestione del conflitto e di interazione comunicativa.
Il mediatore non è né un giudice, né un semplice arbitro, ma deve svolgere il compito di “facilitatore” nel raggiungimento di un accordo tra le parti.

Load More